영국에서 집 사고 팔기

영국에서 영주권 받고 얼마있다 현재집을 샀고, 최근에 애들도 크고 몇가지 개인적인 사정으로 그집을 팔고 런던 근처에 집을 옮기면서 느끼거나 알게된 사항들을  정리한다.

 

. 전반적인 느낌

. 한국과 비교해서 집을 사고 파는게 오래걸리고, 중간에 틀어지기가 너무 쉽다. 내 경우에만 집을 내놓고 살사람을 찾는데 4개월, 내가 들어갈 집을 찾는데 3개월 대략 반년 넘게 걸렸고, 만일 집을 팔고 사는게 틀어졌다면 추가로 또다시 반년이 걸리게 된다. 그래서 주변에 집팔고 사는데 1년 넘게 걸렸다는 사람이 꽤 많고 내 경우도 별문제 없이 진행됬지만 7개월이 걸렸다.

 

. 개인적으로 영국은 대부분 단독주택이고 그 주택들이 100년이 넘은 집들도 많기 때문에 집마다 상태나 스토리가 다 달라서, 적정가격을 확인하고 문제가 없는지 확인하는데 시간이 오래 걸리는게 아닐까 한다.

 

예를 들면 내가 어떤 집을 사겠다고 결정하고 집주인과 가격 협상이 끝나면 (이것 자체도 시간이 걸리지만 이건 한국도 동일하니..), 집 담보대출 (모기지) 을 받기 위해 은행에 대출 신청을 하는데 이게 승인 되는데 3-4주 걸린다. 이때 은행은 해당 집의 가격을 대충 산정하고 내 개인 월급이나 재정상태를 조사해서 대출금을 상환 할수 있는지 확인하다.

모기지가 승인이 됬다면, Solicitor (한국과 달리 영국은 개인이 직접 거래를 안한다. 중간에 법적 절차를 확인하고 처리를 진행하는 변호사 같은 대행인을 , 구매자와 판매자가 각각 두고 진행한다. 부동산 중계인하고는 다른 개념이다)를 통해서 추가로 집에 대해 조사를 진행한다. 이게 추가로 1-2개월이 걸린다.

주의 할점은 Solicitor가 확인하고, 모기지 승인이 완료될때까지 나는 집주인과 집을 사겠다고 약속은 했지만 법적인 구속은 없기 때문에 아무런 제약이나 계약금 없이 거래를 취소할수 있다. 왜 이런지 이해할 수 있는게, 개별 주택이 천차 만별인데 잘 확인도 안하고 덜컥 계약금 걸고 법적으로 구속될 수는 없기때문이다.

그래서 집 사겠다고 집주인과 합의한 이후에도 2개월내에 거래가 틀어질수 있는데, 만일 거래가 틀어지면, 집주인 입장에서는 집을 팔려고 기다리던 2개월을 날리게 된다. (다른 구매자를 찾고 합의하는 절차를 포함하면 대략 3개월이 한 구매자를 상대하는데 필요하다) . 구매자 입장에서도 불편한건 살려고 하는 집의 자세한 사항을 2개월후에야 확인할 수 있게 된다.

 

. 요즘같이 시장이 불안한 경우에는 기본으로 필요한 2개월이란 기간동안 주변 시세가 변하는 경우도 많아서, 집에 하자가 없더라도 집값이 오른다면 집주인이, 집값이 내리고 있다면 구매자가 중간에 마음을 바꿔서 계약을 틀어 버릴수 있다. 2-3개월은 꽤 긴 시간이라 이 기간동안 여러 드라마가 일어나게 된다.

 

내 경우 집을 팔때 구매자 Solicitor가 막판에 집 마당을 가로지르는 하수구 관을 가지고 이슈를 제기하고 계약을 차일 피일 늦춰서, 혹시 구매자가 마음을 바꾼게 아닐까 걱정하면서 잠을 못잔게 몇 일인지 모른다. 지금 같이 대출 이율이 오르는 시장에서 진행되던 거래가 틀어지고 새로 집살 사람을 찾으려면 집값을 2개월전처럼 받을수 없다고 생각했다. 내 경우는 집 파는게 집 사는거 보다 2, 3배 신경쓰이고 어려웠다.

 

. 집 사는 사람입장에서 내 개인적인 판단 기준은 뭐 여러가지 서치다 valuation이다 기준이 많지만, 전 집주인이 한 집에 5년 이상 진득히 살았다면 별 다른 문제가 없는 집일거라고 생각한다. 문제가 있는 집이면 집주인이 그집에 그리 오래 살이유가 없을 테니까.

 

.부동산 중계인 

영국은 부동산 중계인 수수료는 집주인 (Seller)한테 받는다. 대략 집 판매 가격의 1%,  세금 붙이면 1.2%정도를  집주인이 내야 한다. 계약 조건은 한개 부동산에 단독으로  3개월동안 판매 독점을 주겠다는 조건이 일반적인듯 하다.
3개월 판매 독점은 부동산 수수료는 선불없이 집이 팔렸을때만 받기 때문에 초기에 부동산 사이트에 광고 올리고, 집 사진찍고, 집 viewing하는 인건비 같은 비용을 부동산이 그대로 껴안고 진행하기 때문에 붙게된다. 2개 부동산이 동시에 진행하면 집을 팔지 못한 1개 부동산은 비용을 회수할 수 없다.

 

내경우에는 3개월이란게 일반적인지 모르고 계약서 구석에 조그마하게 붙은 5개월 조건을 못보고 사인을 해서 결국 본의 아니게 한 부동산에만 의존했는데. 결과적으로는 바꿀수 있더라도 바꾸지 않은게 잘 한듯하다. 집 파는 과정에서 2-3번 위기가 있었는데, 중계인이 나서서 구매자한테 압력을 주고 난처한 입장에 나서줘서 돈값은 했다는게 내 느낌이었다. 시간이 지날 수록 나하고 중계인간에 신뢰감이 쌓이면서 거래를 끌고 나가는데 도움이 되었다.

집이 시장에 나오고 부동산 사이트에 올라간 이후 2, 3개월이 지나면 이 단독 조건이 효력이 없다는 걸 알기때문에 다른 부동산에서 지속적으로 부동산 바꾸라는 연락이 온다. 개인적인 생각은 어짜피 요즘은 집사는 사람들은 부동산 사이트를 보고 부동산에 연락하기 때문에 부동산을 바꾼다고 더 많은 사람들이 내집에 관심을 가지고 하지는 않는다고 생각하는데, 결정적으로 거래를 진행하거나 성사하는건 중계인의 능력에 영향을 받는거 같다. 중간에 거래가 잘 틀어지고 중계인이 미덥지 않으면 바꿔보는게 방법일 수도.

 

집 주인 입장에서 일단 처음에 시장에 집을 내 놓으면 부동산에서 신경써서 구매자를 자주 데려오다가 몇번의 구매자와 가격 협상에서 집주인이 높은 가격을 고집해서 거래가 성사가 안되면, 집 viewing을 제한 하면서 집주인에게 가격을 내리라는 압력을 주는 느낌을 받았다. 어차피 부동산은 거래가 성사되야 수수료를 받기 때문에 어느 정도 가격을 낮춰서 거래 성사를 빨리 시켜야 수수료를 회수 할수 있기 때문이다.
바로 이지점이 중계인과 집주인 사이에 신뢰가 필요한 부분인데, 부동산이 빨리 집을 팔고 싶어서 내게 집 가격을 내리라고 하는건지, 진짜 시장상황이 안좋아서 내게 적절한 충고를 하는지가 판단하기가 애매하다. 집주인도 따로 시장 상황을 공부해서 중계인의 말이 객관적인지 스스로 판단할 수 있어야 한다. 듣기론 중계인 입장에서도 집주인이 시장 상황에 안맞게 높은 가격에 고집을 부리면 그 집을 아예 포기하고 다른 집 파는데 시간을 쓴다는 애기를 들었다.

 

요즘에는 스마트폰 앱을 통해 집 중계를 하는 경우가 있는데, 이 앱은 집 주인이 직접  앱을 통해 구매자와 연락하고 viewing도 약속한다. 집 사는 입장에서 몇개 집은 앱을 통해서 viewing한적이 있는데, 개인적인 느낌은 별로 였다. 앱 회사가 집 파는것 보다는 앱을 통해 연락하는 내게 모기지나 Solicitor소개하고 커미션을 챙기는데 더 관심이 많은 것 같았고(집주인은 모르겠지만), 집 주인이 중계인의 적절한 조언없이 자기 맘대로 집값을 정했는데 대부분 내가 보기엔 시세 이상으로 비쌌다.

집을 사는 입장이라면 중계인의 말을 다 믿으면 안된다. 중계인은 수수료를 집주인에게 받기때문에 집 주인 입장에서 움직인다. 

 

.모기지
우리나라도 요즘 빌라 역전세 문제가 있다고 하는데, 빌라가 문제인게 빌라마다 적적 가격을 잘 모르기때문에 세입자가 과도한 전세금을 내는것으로 알고 있다. 영국의 단독 주택도 비슷하게 천차 만별이고 같은 도로에 비슷한 지역이라도 집주인에 따라서 안에 리모델링을 하거나 개조한 내용이 다 달라서 거의 엿장수 맘대로 하듯이 가격이 붙게 된다.

 

그래서 이 집을 담보로 대출을 받으면 한국 은행 대출처럼 단순하지 않고, 은행이 까다롭게 집을 검사하고 (실제 Suvery한다고 집에 오기도 한다) 내 월급 명세서, 한달 동안 지출, 신용카드나 다른 대출 여부를 다 확인한다. 첫번째 집을 살때는 내가 영주권 받고 공식적인 기록이 없어서 인지, 회사 인사과에 은행이 직접 전화해서 내가 일하는지도 확인했다. 

 

은행마다 이 판단 기준이나 집가격을 매기는 방법이 다 다른데, 이것도 2-3주 걸리는 과정이기 때문에 집 사는 입장에서 한 은행에서 대출이 거절 당하면 다시 2-3주 다른 은행 대출 절차를 밟아야 하고, 모기지 받는게 느려지면 집주인이 다른 구매자를 찾겠다고 압력을 주기도 한다.

 

결국 모기지를 받는 불안한 구매자를 도와주는 브로커가 따로 있다. 브로커 수수료는 사용자가 낼수도 있고, 브로커가 은행에서 받는 경우가 있다. 은행에서 브로커 수수료가 나온다면 브로커는 수수료가 높은 은행을 내게 권하게 될 가능성이 높다. 나는 두번다 브로커 없이 그냥 직접 모기지 신청을 했었는데, 최초 집 모기지 신청할때 주재원 신분으로 애들 사립학교 보내는 은행 기록때문에 모기지 상환할 여력이 없다고 거절도 당했지만, 월급이 정기적으로 들어오고 대출 급액이 집가격에 비해 과하지 않다면 구지 브로커를 통할 필요 없다고 생각이다.

 

이번에 새로 알아낸건 코로나를 지나면서 은행도 대출 신청 절차를 비대면으로 간소화 해서 일부 집들은 직접 Survey하지 않고 인터넷이나 자기들 이 가지고 있는 기존 자료만으로 간단하게 가격을 정했다 (내집 구매자나 나나 둘다 직접 Survey없이 모기지가 나왔다)

 

영국의 모기지는 대부분 원금 상황 형태로 달마다 이자하고 원금의 일부를 20년 30년동안 갑게된다. 이자만 갑는 형태도 있지만 이러면 나중에 원금 어떻게 상환할건지 확인하는 추가 조건이 붙어서 역시나 대출 받기는 쉽지않다.

 

.LeaseHolder

한국에 전세라는 특이한 제도가 있는것 처럼. 영국엔 LeaseHolder라는 특이한 개념이 있다. 이해한 바로는 LeaseHolder 주택은 땅하고 건물을 소유한 사람이 따로 있고, 나는 집에 사는 권리만 팔고 사게 된다. 대부분의 아파트 형태의 주택들이 LeaseHolder로 판매되고 일부 주택도 복층중에 한개층은 집주인이 살고, 다른층을 LeaseHolder로 팔게 된다.

 

이게 특이한게 LeaseHolder는 주거권을 사는거기 때문에 실제 집주인에 종속되게 되고 복잡한 LeaseHolder계약 사항을 준수해야 한다. 이 계약사항 내용은 Leasehold을 산다고 하면 Solicitor를 통해서 확인할수 있게되고, 그 전에는 어떤 내용인지도 모른 상태로 이전 LeaseHolder와 거래하게 된다 (집주인하고 거래하는게 아니다, 주거권을 가진 이전 LeaseHolder와 거래한다)

 

당연히 LeaseHolder는 불편하고 제약이 많아서 일반 주택에 비해 선호하지 않지만 대도시 , 역세권 처럼 집값이 비싸 감당이 안되면 차선책으로 선택하게 된다.

LeaseHolder 가격은 집값에 비해 잘 오르지도 않고, 여러 제한이 붙는데 내가 계약을 하려고 시도했던 아파트의 경우에는 아파트 베란다에 빨래도 걸으면 안된다는 조건이 붙었다. (이건 집소유주의 의지 보다는, 런던등 경관이 중요한 지역에 아파트를 지을때 토지를 제공하는 공공기관이 건물 소유주에게 허가를 내주면서 강제 하는거 같다. 아파트 베란다에 빨래가 주렁주렁 걸려서 경관을 해칠걸 우려해서 하는 조치다). 집소유주가 LeaseHolder를 착취하는 독소조약을 계약사항에 몰래 넣고 괴롭히는 여러 문제들이 많아서 모기지를 받거나 집을 거래할때 일반 주택보다 주의 할게 많다.

내경우는 최종 집을 선택하기 전에 중심부에 아파트형태의 LeaseHolder를 살려고 했는데 Solicitor가 집을 확인하는 도중에 Ground rent가 너무 비싸고 5년(보통 20년 25년 정도이고, 최근 지은 LeaseHold집들은 정부에서 Ground rent로 문제가 많아서 아예 없애버렸지만, 예전에 지은 빌딩은 여전히 이 조건이 붙게 된다) 마다 갱신되야 하는 조건때문에 은행 대출이 제한되서 집 팔기 어려울 거라고 경고를 해서 거래를 중단했다.

 

이외에도 계약서를 확인하는 과정에서 내가 느낀건 거의 LeaseHolder가 건물주의 선의에 의지하는 노예 비슷한 거 같았는데, 건물주가 마음만 먹으면 LeaserHolder를 괴롭히는게 쉬울 듯했고, 내가 생각했던 건물의 주인은 외국에 주소를 둔 외국 기업이었다. 추천하지 않고 앞으로도 LeaseHold를 안 사려 한다.

 

.Solicitor

집을 팔고 사는 과정이 복잡하고 다양한 함정이 있기때문에 앞에서 말했듯이 개인간 거래보다는 Solicitor를 두고 모든 절차를 Solicitor를 통해 진행한다. 수수료는 파는것, 사는것 각각 £2,000(한국돈으로 300만원) 정도 들고 추가로 부대 비용은 따로 내야 한다. 만일 중간에 거래가 틀어지더라도 비용과 수수료의 일부는 일한 만큼 내야한다. 그래서 구매자는 Solicitor에게 비용이 드는 작업들은 될수 있으면 뒤쪽에 하라고 요청하고 Solicitor들도 비용이 발생하는 일을 하기 전에 고객한테 확인을 한다.

 

Solicitor들은 내 거래말고 여러 고객을 동시에 상대하기 때문에 항상 바쁜듯한 인상이었고, 영국에서 Solicitor들이 고객 질문에 답변을 안하는 걸로 유명하다.

나는 집 파는 과정을 예전에 집을 살때 당시 집주인편에서 내게 집을 판 동네 Solicitor에게 의뢰했는데, 해당 Solicitor가 내가 집산 시점 부터 10년동안 문제없이 동네에서 장사를 하고 있고, 똑같은 집을 2번째 파는거기 때문에 다른 Solcitor보다 문제를 잘 처리 할거라고 생각했던 결정이었고, 돌아보면 잘한 결정같다. 집을 살때 구매자가 계약체결을 미루고 미적델때 우리쪽 Solicitor가 상황을 자세히 알려줘서 중간에 쓸데 없는 걱정을 안하게 해줬고, 구매자가 특정 데드라인을 놓고 우리를 쪼았는데, 빠듯한 일정에서 불평없이 거래를 깔끔하게 처리해 줬다.

 

부동산 중계업자 처럼 Solicitor도 집 사고 파는 과정중에 의지를 하게 되는데, 좀 비싸더라도 신뢰가 가는 사무실에 의뢰하는게 좋다. 문제 없이 거래가 잘 굴러가면 상관없지만 ,거래가 삐걱거리고 매물에 이상이 있을 경우 Solicitor 개인 역량이 일처리를 크게 좌우한다.

 

.작은 지식들

. 부동산 사이트에 올라온 매물중엔 미끼가 분명히 있다. 이미 살사람이 있지만 아무 표시도 안하고 놔두어서 전화를 걸어 보자고 하면 그때야 팔렸다고 하고 다른 집을 소개하는 형태로 일단 구매자 정보를 수집한다.

 

. 집가격을 협상할때 중계업자는 수수료를 주는 집주인 입장에서 마지막으로 구매자를 압박해서 조금이라도 가격을 올리려 한다. 예를 들면 집주인이 내가 제시한 가격을 거절했다, 가격을 올려라. 근데 가격을 안올리고 버티면 집주인 마음이 바뀌었다고 진행하자는 식으로.. 상한을 정해놓고 협상에 임하고, 중계업자의 압력을 방어해야 한다.

 

. 상당한 비률로 영국에는 집주인이 사망해서 유산 상속자가 집을 파는 경우가 많다. 상속하는 사람은 집을 빨리 팔고 재산 분배를 하고, 만일 사망자에 처리할 빗이라고 있으면 비용처리도 해야 하기때문에 이런 집은 시장 가격보다 싼 가격에 팔 가능성이 높다. 주의 할점은 사망자가 노환으로 죽었을 경우, 노인들이 대부분 집 관리를 10-20년 안한 상태로 방치해서 상태가 좋지 않은데. 싼 가격보다 수리비용이 더 많이 드는게 아닌지 따져 봐야 한다.

 

.안좋은 집이라고 여겨지는 여러 사항들이 있다. 내가 집 사고 파는 도중 알아낸것만 나열하면  아래와 같다. 이런 문제때문에 좋은 Solicitor가 필요하다. 난 이런 문제들이 있는지 집을 사면서 처음으로 알았다.

집 건물 아래로 옆집과 공유하는 하수구가 지나 가면 안좋다. 공용 하수구는 상하수도 회사 소유라 문제가 있으면 상하수도 회사가 건물 바닥을 부수고 하수구를 수리할 수 있는 권한이 있다. 보통 처음 건물 지은 대지 밑으로 하수도 관이 지나갈 일은 없지만 집주인이 집을 확장했다면 하수도위에 확장된 건물이 있을 가능성이 있다. 상하수도 회사가 내집 바닥을 뜯겠다고 할 위험이 있다.

아파트 형태의 다층 주택중에 1층에 상가가 있고 2층에 주거 공간이 있는 경우가 있는데, 않좋다. 상가 중에서도 불을 사용하는 식당 종류면 모기지도 잘 안나오게 된다. 상가 건물이 현재 식당이 아니라 옷가게라도 이후에 가게소유주가 업종을 바꾸는걸 2층 거주자가 막을 수 없기 때문에 미래에 아래층은 어떻게 바뀔지 알수가 없다.

 

가든에 심은 식물중에 Japanese knotweed 는 너무 강하게 번지고 지반에 뿌리를 깊게 뻣어서 건물 지반을 무너트릴수 있어서 안좋다.

 

2017년 런던의  Grenfell flat에 불로 많은 사람이 사망한 이후, 아파트 형태의 건물 외벽이 내연성이 아닌 건물은 모기지가 안나온다. 이문제 때문에 많은 flat이나 아파트를 팔수 없게 되었는데 이걸 cladding이슈라고 하고 문제 있는 건물들을 현재 정부 지원으로 바꾸는 작업을 진행중이지만 혹 살려는 아파트가 이런 문제가 있다면 언제 문제가 해결되는지 확인해야 한다.

 

leaseholder의 service chage, ground rent, 건물 보험료는 건물주나 관리인이 leaseholder에게 부과하는 한국으로 치면 관리비 비슷한데. 비용을 올리는 review period (20년 25년 미만은 안좋다, 어떻게 올리는 지도 중요하다. 2배씩 올리는 경우 안좋다), 얼마나 많이 내는지 (많이 낼수록 안좋다) 등을 잘 확인해야 한다. 계산을 해보면 이 비용을 모기지 비용으로 돌리면 실제 단독주택을 사는게 가능할 수도 있다.

 

. 앞에 말한것 처럼 여러 이유로 집이 계약도중 깨져서 다시 시장에 나오게 되는데, 부동산은 보통 이럴때 이전 계약이 깨졌던 이유를 사실대로 말하지 않고, 대략 전 구매자가 신용에 문제가 있어서 모기지가 안됬다고 둘러된다. 그리고 이렇게 새로 나오는 집들이 생각 보다 많다. 내가 살던 집도 이전에 내가 살때 2번 거래가 깨졌고 내가 3번째에 산 집이었고, 이번에 사려고 했지만 중단했던 leasehold 아파트도 나전에 2번 거래가 진행되다가 깨졌었다.

실제 거래가 깨진이유는 부동산이 말을 안해 주지만, 집자체에 문제가 있어서 모기지 신청시 담보가 되는 집가격이 제대로 안나왔을수 도 있고, Solicitor가 문제를 발견해서 이전 계약이 깨졌을 가능성이 있다. 다시 시장에 가격을 낮춰서 나왔다면 가격에 끌리더라도 다른 문제가 있을수 있으니 주의해야 한다.

 

. 10년전 첫 집을 살때는 없던 거였는데, 최근에 집을 살때 정부에서 자금 출처를 알수 있는 자료를 내 Solicitor를 통해 요구한다. 한국에서도 비슷한 제도가 있는걸로 아는데. 나 같은 이민자들은 자금이 한국에 있는 내 돈이나 부모님들로 부터 일부가 나올 수 있는데, 이러면 한국에서 자금 출처를 소명할 자료를 보내와야 한다. 내가 파악한거로는 내 통장이면 통장 입출금 내역, 만일 그돈이 부모나 친구한테 왔으면 부모나 친구들의 통장, 부모나 친구는 그 자금을 어떻게 모았는지 등등. 그래서 자금 출처를 소명하는게 복잡해 질수 있다. 

미리 준비하고 어떤 서류를 준비해야 하는지 파악할 필요가 있다. 이번에 내집을 사는 구매자는 인도에서 이민온 인도인이었는데, 집 구매 비용의 일부를 인도에 있는 부모로 부터 받았다가 이 자금 출처 소명자료 때문에 뒤늦게 자기 돈으로 매꾸느라 고생했다고 들었다.